מדריך למס רכישה: כמה מס משלמים? ואיך לחסוך במס?

מס הרכישה הוא מס מוזר. בדרך כלל, כאשר מוכרים נכס (דירה, רכוש, ניירות ערך - מניות , אגרות חוב וכו') המוכרים צריכים לשלם מס על הרווח
(ההפרש בין התמורה לבין העלות), ויש בזה הגיון: מיסים משולמים רק על רווחים. מבחינה זו, מס הרכישה הוא יוצא מן הכלל.

 

מס רכישה משולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (כי אז מדובר במס שבח - מס על רווח ההון על השבח של הדירה). בשלב הרכישה אין רווח, אלא השקעה בלבד. אז על מה ולמה משולם מס כבר בשלב זה?

מס הרכישה נקבע מאילוצי תקציב ומתוך ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה. המס הזה אינו זהה לכולם:
לרוכשי דירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת, בעוד למשקיעים להם כמה דירות יש מס בשיעור גבוה יותר! המס הזה משחק תפקיד חשוב בניסיון של המדינה לווסת את שוק הדירות ולהקטין את הביקושים לדירות, בעיקר מצד משקיעים

 

מהי בכלל דירת מגורים?

ההגדרה המשפטית אולי יבשה ומשעממת, אבל אל תוותרו על הפרק הבא. זו נקודת המוצא להבנת הסטטוס של הדירה שאתם רוכשים, הבנה שעשויה לחסוך לכם תשלום של מס רכישה.

מס רכישה משולם בעת רכישת נכסים וקרקעות, כאשר יש הקלות ומדרגות שונות (מדרגות בשיעורי המס) אם מדובר בדירת מגורים. אבל, מהי בעצם דירת מגורים?

ההסבר לכך נמצא בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). בסעיף זה מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים. ככלל, דירת מגורים היא דירה שבנייתה נסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בנייה, גם לא בתהליכים סופיים).

עולה השאלה מה קורה אם רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה. ובכן, במקרים של רכישת דירה מהקבלן, יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצדו לסיים את בניית הדירה, אזי הדירה לא נחשבת דירת מגורים ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע (מס בשיעור גבוה).
אם הקבלן מתחייב בהסכם העסקה להשלים את בניית הדירה, אזי הדירה נחשבת כדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה,
ויש הקלות בשיעורי המיסוי (לפי מדרגות - פירוט בהמשך).

רוכש של דירת מגורים שתשמש כולה או רובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים.
במקרה כזה, שיעור מס הרכישה בעת רכישת הדירה יהיה מלא וגבוה יותר. למעשה, רק בעת רכישת דירת מגורים יש הקלה משמעותית במס רכישה.

​

מדרגות מס רכישה:

הלן מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה יחידה:

■ 0% על חלק השווי עד 744,505 שקל. פטור לרוכשי דירה ראשונה.

■ 3.5% - המדרגה שבין 744,506 שקל עד , 2,069,205 שקל.

■ 5% - על המדרגה שבין 2,069,206 שקל עד 5,338,290 שקל.

■ 8% - על המדרגה שבין 5,338,291 שקל עד 17,784,305 שקל.

 

■ 5% - על חלק השווי שעד 1,292,280 שקל.

■ 6% – על המדרגה שבין 1,292,280 שקל ועד 3,876,835 שקל.

■ 7% – על המדרגה שבין 3,876,835 שקל ועד 5,338,290 שקל.

■ 8% – על המדרגה שבין  5,338,290 שקל ועד 17,794,305 שקל.

■ 10% - מעל 17,794,305 שקל.

​

חשוב להדגיש: "רוכש הדירה" אינו בהכרח יחיד, אלא תא משפחתי - רשות המיסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18.

המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה, הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה.

​

הסכום במדרגות מתעדכן מדי שנה, ע פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.